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“存量房”時代來臨 房產中介將成為市場主角
2017.10.5

就在房地產開發商為了房地產市場作別黃金時代,過渡到白銀時代而感到落寞與不甘時,房地產市場的競爭也許已經悄然換了一條賽道,鏈家等房產中介正在取代地產開發商成為中國地產存量房時代的主角。2016年,中國二手房交易額約6.5萬億元,占住房交易總額的比例達到41%,比5年前提高了20個百分點。北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)的二手房交易額占比分別高達74%、72%、63%。南京(樓盤)、廈門(樓盤)、福州(樓盤)等熱點二線城市的二手房交易額也均超過了新房。有分析人士判斷,未來10年,由增量開發主導的新房市場趨于穩定,而基于二手房流通和房屋資產管理的存量房時代逐步來臨。相應的,房產經紀機構,也就是俗稱的房產中介,將會在交易市場上占據舉足輕重的地位。2017年以來,融創、萬科等年銷售額位居前十位、達千萬級別的房企先后斥資數十億元**鏈家,將這家中國最大的房產中介推到聚光燈下。而融創、萬科的行為也被認為是提前為存量房時代卡位。幾乎與此同時,今年3月開啟的新一輪樓市調控中,加強二手房市場管控成為政策要義。包括鏈家在內的多家房產中介因為發布虛假廣告、惡意編造散布謠言、捂盤惜售、哄抬房價等上了監管部門的黑名單。對于鏈家來說,2017年可謂冰火兩重天。盡管鏈家及其創始人左暉作風低調,但從**方的公告、政府的處罰信息,以及合作方零散發布的消息中抽絲剝繭,還是可以看到,從新房銷售、二手房交易,到房屋裝修、租賃,再到剛剛剝離到體外的金融服務,鏈家已經儼然成為一個覆蓋房產上下游多個環節的帝國。鏈家目前覆蓋北京、上海、廣州(樓盤)、深圳、天津(樓盤)、成都、青島(樓盤)、重慶(樓盤)、大連(樓盤)等28個城市及地區,全國門店數量約8000家,旗下經紀人近15萬人。2016年,其交易額超過1萬億元。融創中國(1918.HK)在公告中稱鏈家為以數據驅動的全價值鏈房產服務平臺。鏈家最引以為傲的是其擁有業內最大的房源數據庫,也即鏈家所稱的樓盤字典。2017年4月,左暉透露,鏈家在10年前開始做樓盤字典,截至目前,有8000萬套的住宅數據,覆蓋30個城市,大約有11萬個小區、60萬棟樓、60萬個戶型。這樣龐大的門店、經紀人規模,特別是房源數據,令同行難以望其項背。與此同時,市場分析人士也擔心,擁有行業如此霸主地位的鏈家會否形成壟斷,違反《反不正當競爭法》,甚至被指間接助推了房價上漲。而在**人眼中,這些資源更是演繹出令人垂涎的發展空間和市場價值。在一步步逼近的存量房時代,鏈家帝國會成為什麼模樣?其對房地產市場乃至房價走勢又會產生什麼影響?存量房時代的資本寵兒兩大房企成鏈家股東投鏈家,我們談了一年,給老左(左暉)做了好多工作。鏈家不是誰想投就能投,很多人想投,投不進去的。2017年1月15日,融創中國控股有限公司董事會主席孫宏斌在樂視的會場,解釋融創**樂視的邏輯時順帶提到的這句話,成了一個意外的爆點。不管房產中介行業有沒有為在存量房時代唱主角做好準備,資本已經聞風而動,對這個行業寄予了厚望。而在過去的兩年中,作為房產中介行業里的佼佼者,鏈家可謂炙手可熱。4月19日,萬科也對外確認了以30億元入股鏈家的消息,稱看好鏈家的發展空間。但萬科并未向外界透露具體的持股比例。某指數研究院發布的數據顯示,萬科與融創2016年的銷售額分列中國房企的第二位與第七位。除了這兩家房企,數十家**機構更早已經布局鏈家。在萬科及融創入股前,鏈家方面已完成過兩輪融資。鏈家A輪融資在2014年1月7日,向復星昆仲、鼎暉**融資數億元;B輪融資在2016年4月15日,向執一資本、源碼資本、騰訊產業共贏基金、華晟資本、百度經緯中國、HCapital等共融資64億元。2016年4月,多家媒體報道,鏈家同**人簽訂了對賭協議:若公司(鏈家)未能在B輪交割日后5周年內完成IPO,**人有權在該情形發生后的任何時間要求回購。回購價格為基本**價格+每年8%(單利)的回報。而有知情人士告訴《中國經濟周刊》記者,鏈家目前正處在上市輔導期。《中國經濟周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料發現,鏈家的股東已從最初的三位自然人:左暉、單一剛、周育松,擴大到目前的32位股東。而細細研究這些股東的資料,其背后映射的**人數量更是龐大而復雜,不僅有歌斐資產、華晟資本、源碼資本、執一資本等**機構,有騰訊、百度、新希望等明星企業,還有中國人保、招商局等國資,以及中煤能源(601898,股吧)、潞安礦業、淮北礦業等資源型企業的身影[編者注:招商局、中國人保、中煤能源、潞安礦業、淮北礦業等均為鏈家股東寧波(樓盤)梅山保稅港區紅橡股權**合伙企業(有限合伙)的幕后股東]。資本的蜂擁而至進一步提升了鏈家的價值預期。以融創中國在公告中披露的價格計算,鏈家的估值達416億元,這比5年前鼎暉、復星**鏈家時的估值高出了40余倍。資本為何如此寵愛鏈家?今年4月,左暉在一公開活動上的一番論斷,或可解釋。左暉說,中國房地產的存量住宅面積約200億平方米,存量住宅資產有200萬億元人民幣的規模,中國人的住宅資產已經超過美國人。未來房地產的發展可能更多地依賴怎么盤活存量住房、存量資產。而現在全國存量住宅的流通率很低,大概2%都不到。嚴格意義上,存量房指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。一般而言,存量房概念中包括二手房。眼下,熱點城市正快速跨入存量房主導的市場。2016年,北京市二手住宅的成交量突破27萬套大關,是新房成交量的2.7倍,創下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。作為鏈家的**方之一,歌斐資產董事長殷哲早在2015年10月就曾表達過對存量房市場的看好。殷哲在接受記者采訪時表示:未來的**的關鍵詞是存量和運營,具體來講,未來的**重點將是:存量資產的改造運營機會、運營公司的股權**機會、新房市場的調整機會。從發達國家房地產發展歷史看,房地產中介的生存空間遠比開發商大。2016年,我國新房銷售達到15億平方米,這個頂未來很難突破。但是,存量物業流通、資產管理、家裝、租賃、融資等,卻是一個沒有終點的永續市場。深圳房地產研究中心高級研究人員。而融創中國則在公告中將**邏輯表述為,本公司看好中國房地產存量交易市場的發展空間,并且北京鏈家已經在該市場建立了絕對的優勢。融創中國公告中所言的鏈家在中國房地產存量交易市場建立的絕對的優勢有多絕對?對比鏈家與其他房產中介的估值或可見一斑。2017年2月,昆百大A(000560.SZ)發布公告稱,以約3.78億元的轉讓對價受讓西藏(樓盤)利禾等3家公司持有的我愛我家6%的股權。此后,昆百大A又以發行股票及支付現金的方式購買我愛我家剩余的94%的股權,合計支付對價約61.82億元。以此計算,我愛我家的估值約為65.6億元,與鏈家的416億元不在一個數量級上。即便是于2009年業內首家登陸A股的世聯行(002285,股吧)(002285.SZ),目前的總市值也只有160多億元。2014年,鏈家的除稅后純利超過7400萬元;2015年,這一數字超過8億元。獨立第三方房地產大數據服務商云房數據研究中心的統計顯示,2016年北京市二手住宅共成交272020套,通過中介公司進行的有237233套,占比87.2%。其中,鏈家成交129757套,占所有中介成交套數的54.7%。排名第二、第三的我愛我家、麥田,成交套數相加也尚不及鏈家的1/3。云房數據研究中心的統計還顯示,2016年,北京有1502個活躍小區(編者注:指年成交量20套以上),超過50%的房源交易由鏈家經手。甚至,在48個活躍小區,超過80%的房源交易由鏈家經手,幾乎做到了絕對壟斷。鏈家成立于2001年,2015年以前聚焦北京市場。2015年開始,鏈家在全國一二線城市跑馬圈地,一口氣并購了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、廣州滿堂紅、北京高策、大連好旺角等11家各地老牌中介公司,在行業內一騎絕塵。在鏈家于2015年剛剛大舉殺入的上海二手住宅市場,鏈家成交量也在所有中介公司中排名第一。一位上海購房者對記者說,最初知道鏈家是從廣告上,它冠名《羋月傳》《歡樂喜劇人》,還在地鐵做廣告,可謂鋪天蓋地。在鏈家大本營北京,更是幾乎每個小區都有鏈家門店。在不少成熟小區,鏈家簽約了燈箱廣告、電梯間廣告,作為經紀人展位。據鏈家員工透露,這樣的廣告位費用由鏈家和經紀人本人共同分攤。鏈家還擁有業內領先的激勵機制,底薪2500元~6000元,傭金最高提成70%。同一單交易,鼓勵更多的經紀人參與進來。現在平均一單大約有5~6個經紀人參與,共分傭金。鏈家員工告訴《中國經濟周刊》記者。8000家門店、近15萬名經紀人、8000萬套房源數據鏈家的人海戰術、掌握的大規模數據,讓不少同行感到難以企及。數據對于未來的房地產市場至關重要。目前房地產數據的應用還是非常弱的,我們自己大概有1200T的數據量,起碼上一個level,有1000PB的數據時,才會對中國房地產電子化產生更大的幫助。左暉說。在鏈家與萬科合作成立裝修公司時,左暉就曾表示,希望利用鏈家數據庫對產業鏈做更多工作,根據目前掌握的8000萬套住宅、大約60萬個戶型,把這60萬個戶型的裝修方案都能夠給做出來。深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉就此對《中國經濟周刊》記者分析道,大開發商之間的銷售規模排位賽是非常激烈的,希望通過鏈家大規模的門店、經紀人,讓新房銷售能夠上量。而對于鏈家來說,要從新房銷售開始,把房屋信息、土地信息、購房人信息等網羅進來。這是它掌握存量房時代數據這個風口的手段。李宇嘉說,之所以有那么多的**機構,包括萬科、融創看中鏈家,就是看中鏈家通過海量的中介、門店,把房源基本信息都掌握在手里,這是其他中介沒辦法比的。原標題:“存量房”時代來臨,房產中介將取代開發商成為市場主角

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文章来源:http://365jia.cn/news/2017-06-22/92E55C0C523228A6.html

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